Τεκμαρτό Μίσθωμα Ακινήτου (Επαγγελματικής στέγης ή μη)

Σύμφωνα με την παρ. 1, του άρθρου 20 του ΚΦΕ (Ν. 2238/94), στο εισόδημα από ακίνητα, περιλαμβάνεται και

αυτό που προκύπτει κάθε οικονομικό έτος, από την εκμίσθωση ή έμμεσα από την ιδιοκατοίκηση ιδιοχρησιμοποίηση ή ακόμη από την παραχώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα, μιας ήπερισσότερων οικοδομών. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας, το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση. Συνεπώς, ο νομοθέτης εκτιμά ότι η παραχώρηση ενός ακινήτου, από τον κύριο ή επικαρπωτή, προς άλλο πρόσωπο χωρίς αντάλλαγμα

(δηλαδή, χωρίς μίσθωμα), προσδιορίζει εισόδημα για αυτόν (δηλαδή τον ιδιοκτήτη, κύριο ή επικαρπωτή).

Εξαιρέσεις, κατά ρητή διατύπωση στον νόμο (παρ. 2, άρθρο 6, ΚΦΕ) και απαλλαγή από τον φόρο, έχουμε στις παρακάτω περιπτώσεις:

1.Στην περίπτωση που το τεκμαρτό εισόδημα προκύπτει από την παραχώρηση της χρήσης ακινήτων, από τον κύριο ή επικαρπωτή αυτών, στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, χωρίς

αντάλλαγμα.

2.Στις περιπτώσεις τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοκατοίκηση. (Προσοχή! Η απαλλαγή αυτή δεν σχετίζεται με την αντικειμενική δαπάνη-τεκμήριο διαβίωσης-που προκύπτει από την χρήση, με οποιονδήποτε τρόπο,κατοικίας. Η ως άνω προσδιοριζόμενη αντικειμενική δαπάνη, δεν θεωρείται εισόδημα, στον βαθμό πουκαλύπτεται από πραγματικά εισοδήματα του φορολογούμενου, ή από επίκληση εισοδημάτων προηγουμένων

ετών-ανάλωση κεφαλαίου-).

3.Στις περιπτώσεις που το τεκμαρτό εισόδημα προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης κατοικίας εμβαδού μέχρι 200 τετραγωνικών μέτρων, από τον γονέα που έχει την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής προς τα παιδιά του, ή από τα παιδιά που έχουν την κυριότητα ή την επικαρπία αυτής προς τους γονείς τους,

προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία.

Περαιτέρω, πρέπει να διευκρινισθεί ότι, ως προς το εισόδημα από ακίνητα, φορολογείται μεν το καθαρό, το οποίο προκύπτει σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 23 του ΚΦΕ, αλλά πρέπει πάντα να προσδιορίζεταιτο ακαθάριστο εισόδημα, το οποίο εγγράφεται στους οικείους κωδικούς του πίνακα 4Ε του εντύπου Ε1(φορολογική δήλωση). Έτσι, σύμφωνα με το άρθρο 22 του ΚΦΕ, σε περίπτωση που το ακίνητο (οικοδομή) χρησιμοποιήθηκε με άλλον τρόπο από τον ιδιοκτήτη ή τον επικαρπωτή, ή με τη συγκατάθεση αυτού κατοικήθηκε ή χρησιμοποιήθηκε από τρίτο πρόσωπο, χωρίς αντάλλαγμα, το ακαθάριστο εισόδημα βρίσκεται ύστερα από τη σύγκριση του ακινήτου με άλλα (συγκρίνονται τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, η θέση του, η

παλαιότητα κ.λπ.), τα οποία εκμισθώνονται την ίδια περίοδο, στην ίδια περιοχή. Ωστόσο, όπως ρητά αναφέρεται στον νόμο (παρ. 3, άρθρο 22, ΚΦΕ), το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα που καθορίζεται με τον ως άνω συγκριτικό τρόπο, δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 5%, ούτε μικρότερο από το 3,5% της αξίας τουακινήτου. Η αξία αυτή του ακινήτου προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (δηλαδή, αντικειμενικός προσδιορισμός, βάσει τιμής ζώνης, περιοχής, παλαιότητας και λοιπών παραμέτρων

που χρησιμοποιούνται στα φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Βλέπε και το άρθρο 8 του ΠΔ34/1995, περί Εμπορικών Μισθώσεων, «αξία μισθίου»). Ειδικά, για τις περιοχές που δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, το ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα δεν μπορεί να είναι ανώτερο από το 4% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, κατά το χρόνο της φορολογίας. Το ζήτημα της πραγματικής αξίας του ακινήτου ελέγχεται κατά περίπτωση.